房贷持续降！5年期LPR下调10个基点，商贷与公积金利率差再压缩

界面新闻记者 | 王婷婷

年内二度降息来了，房贷利率有望进入“2字头”时代。

7月22日，全国银行间同业拆借中心公布本月贷款市场报价利率(LPR)。其中，1年期LPR为3.35%，此前为3.45%，5年期以上LPR为3.85%，此前为3.95%，均下降10个基点。

这也是时隔5个月，与房贷息息相关的5年期以上LPR再次下调。今年2月份曾公布，1年期LPR较上一期保持不变，但5年期LPR较上期4.2%下调25个基点，属于超预期降息。

经此下调，全国首套房贷利率也迎来历史最低点。

以上海为例，目前，上海首套个人住房商业贷款利率为：LPR-45BP（全市范围适用）；二套个人住房商业贷款利率为：LPR-5BP，LPR-25BP（五大新城、宝山、临港 7大区域）。

此次LPR下调后，上海首套个人住房商业贷款利率将降至：3.85%-45BP=3.4%；二套个人住房商业贷款利率将降至：3.85%-5BP=3.8%，3.85%-25BP=3.6%（五大新城、宝山、临港 7大区域）。

与之对应的是房贷成本降低。

若以“首套个人住房，贷款100万元，30年期限，按照等额本息还款方式”为例，LPR调整前，利率3.5%，总利息616560.88元，月还款4490.45元；LPR调整后，利率3.4%，总利息596532.44元，月还款4434.81元。也就是说，每个月将少还利息55.64元，总利息少约20028元。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次降息属于“双降”，即对于1年期和5年期的LPR都进行了下降，充分说明降息的全面性，这对于短期和中长期的资金使用都具有积极的作用。

此外，从LPR走势来看，今年一季度呈现“破4”态势，即从4.2%下降至3.95%，而当前出现年内第二次降息，进一步引导房贷等成本的下降。以目前各地主流的房贷利率进行计算，即“LPR-75BP”的定价公式，那么过去的首套房主流利率为3.2%，而现在将下降至3.1%。

中原地产首席分析师张大伟预测，在本次降息后，更多的城市房贷利率将调整至“2字头”。

而且在统一降息前，已有城市率先下调利率。比如7月15日，工行、建行、农行和中行等四大国有银行统一下调广州首套房贷利率，由此前的3.4%（LPR-55BP）调整至3.2%（LPR-55BP）。目前杭州、苏州等一线城市，首套房利率也普遍保持在3.05%-3.1%，部分城市房贷利率“破2”是大概率事件。

上海中原地产分析师卢文曦也认为，从趋势来看，今后利率“2字头”或是主流，对比其他国家的房贷利率，比如日本，国内还有腾挪余地和空间。

“此次也是新LPR机制以来最低的一次，且力度不小，主要是为了激发市场活力。房贷成本一直处于高位，调整之后，可减轻大家的购房负担。”卢文曦告诉界面新闻，后续不排除各个城市或者各个银行为了争取客户，再给出一些打折空间，从这个方向来看，对市场购买力的支持力度还是很大。

更关键的是，商贷和公积金的利率差也进一步被压缩。

以成都为例，本轮降息后，成都首套房贷利率为：LPR-60BP，即3.25%，二套房贷利率为3.55%。而目前成都公积金利率可做到首套房2.85%，二套房3.325%，差距在继续缩小。

LPR发布政策调整，更与实体经济提振以及预期引导进行结合，也有助于进一步提振金融市场。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，7月22日，央行表示，为进一步加强逆周期调节，加大金融支持实体经济力度，即日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.8%调整为1.7%。

目前，公开市场7天期逆回购操作利率已经成为新的政策利率，承担着市场化利率调控机制的功效。当政策利率下调，为市场传达明确的信号，即降息，这是本期LPR下调的原因。

“此次LPR的调整也是在MLF利率不变的基础下进行，也意味着后续LPR报价或由MLF利率切换为7天期逆回购操作利率。”中指研究院市场研究总监陈文静指出。

同时，也是为了提振信贷需求情绪。

李宇嘉表示，5月份整体信贷需求比较疲弱，企业部门贷款同比少增6503亿元，其中中长期贷款新增9700亿元，同比少增6233亿元。环比来看，中长期贷款增幅（4700亿元），也弱于2022年（8946亿元）和2023年（8235亿元）的水平。

居民部门融资需求延续弱势。5月份居民部门新增5709亿元，其中，短期贷款新增2471亿元，同比少增2443亿元，反映出消费低迷、内需偏弱的特征。中长期贷款新增3202亿元，同比少增1428亿元。虽然“5.17”楼市一揽子政策落地后，购房市场情绪有所改善，但回升幅度还不够大。

陈文静认为，本次降息年内利好新增房贷需求，多数存量房贷利率或将于明年初执行下调10BP。

整体而言，此次5年期以上LPR的调降，有利于购房需求释放，与前期“稳市场”“去库存”配套政策叠加形成合力，有望助推核心城市市场情绪进一步修复。

近日，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》全文公布，指出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”，预计未来各地首套、二套房贷利率仍有下行空间和预期，降低购房成本仍将是支持购房需求释放的重要举措之一。